Kasutusluba vanale majale: millal on seda vaja ja kuidas see korda ajada

Lühivastus

Enne 22. juulit 1995 ehitatud maja õiguslikku alust eeldatakse - kasutusluba tagantjärele taotlema ei pea, korda tuleb ajada ainult ehitisregistri andmed. Hiljem ehitatud ühe- või kahe korteriga elamu puhul on alates 1. augustist 2026 nõutav kasutusteatis, mitte kasutusluba. Kasutusluba vajavad tagantjärele eelkõige suuremad hooned, näiteks kolme ja enama korteriga elamud. Kõigil juhtudel peab hoone olema ohutu ja selle andmed registris õiged - see on koht, kus vanal majal enamasti töö algab.

Kasutusluba, kasutusteatis või ainult registrikanne?

Ehitusseadustiku lisa 2 ütleb hoone liigi ja suuruse järgi, kas kasutuselevõtuks on vaja kasutusluba või piisab kasutusteatisest. Ühe- ja kahe korteriga elamu ning selle abihoone on kõigis suurusklassides kasutusteatise real; kasutusluba on nõutav muudel elamutel ja suurematel mitteelamutel. Omavalitsusel on siiski õigus põhjendatud juhul nõuda kasutusteatist või kasutusluba ka hoone kohta, mis lisas 2 ei sisaldu.

Kolmas võimalus on kõige lihtsam: kui hoonel on ehitamiseks või kasutamiseks juba õiguslik alus olemas või seda eeldatakse (enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone), aga hoone puudub ehitisregistrist, kantakse see registrisse ehitisregistrile andmete esitamise teatisega. Sel juhul ei ole tegu loa- ega teavitamismenetlusega ja riigilõivu ei ole.

Kolm juhtumit ehitamise aja järgi

Vana maja puhul on esimene küsimus alati „millal see ehitati?" - sellest sõltub, mida omavalitsus võib nõuda. Kui ehitamise aega ei suudeta tõendada, eeldab seadus, et hoone on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist, seega rangemate reeglite ajal. Ehitamise aja tõendamiseks sobivad Maa-ameti ajaloolised ortofotod, arhiivimaterjalid ja vanad dokumendid.

A. Ehitatud enne 22. juulit 1995

Hoone õigusliku aluse olemasolu eeldatakse. Tagantjärele ehitus- ega kasutusluba taotlema ei pea; erand on kinnistusraamatusse kandmata maal asuv hoone. Kui hoone puudub registrist, kantakse see sinna ehitisregistrile andmete esitamise teatisega; kui registris olevad andmed (pindala, korruselisus, kasutusotstarve) ei vasta tegelikkusele, korrastatakse need. Mõlemal juhul on aluseks tavaliselt mõõdistusprojekt. Kui hoonet on hiljem laiendatud või ümber ehitatud, käsitletakse neid töid eraldi - vt juhtum B või C.

B. Ehitatud 22. juulist 1995 kuni 30. juunini 2015

Sellele hoonele antakse kasutusluba või loetakse kasutamine teavitatuks kehtiva ehitusseadustiku lisa 2 järgi - eramajal seega kasutusteatis. Hoone ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete järgi, mitte tänaste, välja arvatud juhul, kui toonased nõuded olid rangemad. Hindamise aluseks on ehitusprojekt; kui projekti ei ole säilinud, tehakse ehitise audit, mis asendab menetluses projekti ja ehitusdokumente. Enne 1. jaanuari 2003 ehitatud ja kasutuses olev hoone tuleb registrikande puudumisel igal juhul ehitisregistrisse kanda.

Kui hoone ehitamiseks oli toona nõutav luba ja seda ei ole, ei saa kasutusluba anda enne, kui ehitamise pool on korda tehtud - see on seadustamine, mille käigus vaadatakse koos ka kasutuselevõtt.

C. Ehitatud alates 1. juulist 2015

Kehtib ehitusseadustik täies mahus: hoonel peab olema ehitusluba või ehitusteatis ning kasutuselevõtt vormistatakse lisa 2 järgi. Kui ehitusluba või -teatis oli nõutav, aga puudub, jätab omavalitsus kasutusloa taotluse läbi vaatamata - enne tuleb ehitamise pool tagantjärele vormistada. Dokumentideta ehitatud hoone puhul asendab ehitusprojekti ja ehitusdokumente ehitise audit.

Kuidas vana maja kasutusluba või kasutusteatis korda ajada: 5 sammu

1. Kontrollige ehitisregistri seisu. Vaadake ehr.ee kaudu, kas hoone on registris, millised on selle andmed ning kas ehitus- ja kasutusload või teatised on kirjas. Sellest selgub, millisesse juhtumisse (A, B või C) Teie maja kuulub.
2. Tõendage ehitamise aeg. Koguge ortofotod, arhiivimaterjalid, vanad projektid, lepingud või muud dokumendid, mis näitavad, millal hoone ja selle hilisemad juurdeehitised valmisid. Ilma tõenditeta eeldatakse hilisemat ehitamist.
3. Viige dokumendid ja tegelik hoone kokku. Kui joonised puuduvad või ei vasta tegelikkusele, koostatakse mõõdistusprojekt; kui ehitusprojekti ei ole, tehakse ehitise audit. Lisaks võivad olla vajalikud tehnosüsteemide kontrollid ja energiamärgis, kui see on nõutav.
4. Esitage teatis või taotlus ehitisregistris. Kasutusteatis, kasutusloa taotlus ja andmete esitamise teatis esitatakse elektrooniliselt ehitisregistri kaudu; sealt liigub see omavalitsusele. Kasutusloa taotluse eest tasutakse riigilõiv.
5. Menetlus ja vastus. Kasutusteatise puhul võib hoonet kasutada 10 päeva pärast esitamist, kui omavalitsus ei teata lisakontrolli vajadusest; kasutusluba antakse 30 päeva jooksul. Omavalitsus võib menetluse käigus küsida lisadokumente, kaasata teisi asutusi või teha paikvaatluse.

Miks nõuded vallast valda erinevad

Vana maja menetlus ei ole kahes omavalitsuses ühesugune, ja sellel on seaduslik põhjus: ehitusseadustik annab omavalitsusele kaalutlusruumi. Omavalitsus võib põhjendatud juhul nõuda kasutusteatist või kasutusluba ka hoonelt, mida lisa 2 ei nimeta; kasutusteatise saamisel võib ta otsustada, et hoone tuleb enne nõuetega vastavusse viia, ja minna üle kasutusloa menetlusele; kasutusloa kõrvaltingimusena võib ta nõuda ehitise auditit või pädeva isiku arvamust; kooskõlastamiseks võib ta kaasata asutusi, kelle pädevus on taotluse esemega seotud. Registrisse kandmata hoone kontrollil selgitab omavalitsus välja ehitamise õigusliku aluse, ehitisealuse pinna, kasutamise otstarbe ja ehitamise aja - ning mis tõendeid ta selleks piisavaks peab, otsustab ta ise.

Praktikas tähendab see, et sama vana maja kohta võib üks vald küsida ainult mõõdistusprojekti ja ortofotot, teine aga auditit, elektripaigaldise kontrolli ja energiamärgist. Seepärast alustame alati ehitisregistri seisu ja konkreetse omavalitsuse nõuete väljaselgitamisest, mitte dokumentide koostamisest.

Millal on ehitise audit nõutav ja millal mitte

• Auditit ei ole vaja, kui hoone on ehitatud enne 22. juulit 1995 ja küsimus on ainult registriandmetes - õiguslikku alust eeldatakse ja ohutuse hindamise menetlust ei toimu.
• Auditit ei ole üldjuhul vaja, kui ehitusprojekt, mille järgi hoone ehitati, on olemas - ohutuse hindamise aluseks on projekt.
• Audit on nõutav, kui loa- või teavitamismenetluses hinnatakse ohutust ja ehitusprojekti ei ole: audit asendab projekti ja ehitusdokumente. Omavalitsus võib auditi nõuda ka kasutusloa kõrvaltingimusena ning tegemata audit on kasutusloa andmisest keeldumise alus.

Teeme ehitise auditeid ise (tegevusluba EEK001274) ja ütleme enne tellimist ausalt, kas Teie hoone puhul on seda üldse vaja - vt ehitise audit.

Mis maksab: riigilõiv ja muud kulud

• Riigilõiv. Elamu kasutusloa taotlus 30 €, mitteelamu 60 €; kui taotlus sisaldab mitut kasutusloakohustuslikku hoonet, tasutakse lõiv iga hoone eest eraldi. Kasutusteatis ja andmete esitamise teatis on lõivuvabad.
• Mõõdistusprojekt, kui joonised puuduvad või ei vasta tegelikkusele - ligikaudse alghinna annab hinnakalkulaator.
• Ehitise audit, kui ehitusprojekti ei ole - hind sõltub hoone suurusest ja seisukorrast, koostame pakkumise.
• Tellija lisakulud, mis ei ole meie töö osa: energiamärgis, kui see on nõutav, tehnosüsteemide kontrollid (näiteks elektripaigaldise audit) ja võimalikud ehitustööd puuduste kõrvaldamiseks.

Kasutusloa või -teatise korraldamise hind sõltub sellest, kui palju dokumente on vaja koostada - koostame hinnapakkumise iga hoone kohta eraldi pärast ehitisregistri ja olemasolevate dokumentide ülevaatust. Teenuse kirjeldus on lehel kasutusluba ja kasutusteatis; kõigi 2026. aasta muudatuste ülevaate leiate juhendist „Ehitusseadustiku muudatused 2026".