Ehitusõiguslik eelhinnang
Kuidas saan olemasoleva hoone või juurdeehituse registrisse korda?
Seadustamise tee sõltub eelkõige sellest, millal hoone või selle osa ehitati: enne 22. juulit 1995 ehitatu õiguslikku alust eeldatakse (välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal), enne 1. juulit 2015 ehitatule võib anda loa või lugeda selle teavitatuks ehitusseadustiku lisade järgi koos erisustega, hiljem ehitatu kohta erisusi ei ole ja tagantjärele menetluse võimalikkuse otsustab omavalitsus. Seadustamise tee eelhinnang paneb Teie hoone ehitusetapid ajateljele ja ütleb iga etapi kohta, mis on õiguslik alus, milliseid dokumente on vaja ja mis järjekorras: hind 300 €, kogu summa ettemaksuna, valmib 7 päevaga pärast ettemaksu ja lähteandmete laekumist. Hinnangu koostab Raiko Palm, diplomeeritud ehitusinsener, tase 7, dokumentide ja avalike registrite põhjal, kohapeal ei käida.
Millal seda vaja on
- juurdeehitus, klaasitud terrass või teine korrus on ehitatud ilma loata,
- korteris või majas on tehtud ümberehitus, mida registris ei ole,
- vana maja või abihoone puudub ehitisregistrist,
- maja müük on ees ja register ei vasta tegelikkusele,
- omavalitsus on saatnud kirja või ettekirjutuse.
Mida eelhinnang vaatab
- ehitusetapid aja järgi (kuni kolm) ja millele iga etapi aeg tugineb: ehitisregister, vajadusel ortofotod, Teie dokumendid ja fotod,
- iga etapi õiguslik alus ehitusaja järgi,
- kas ohutuse hindamiseks on vaja ehitise auditit,
- millised dokumendid on vaja (mõõdistusprojekt, audit, teatised) ja mis järjekorras,
- riigilõivud ja menetluse tähtajad,
- riskid: mida omavalitsus võib nõuda ja mida dokumentide põhjal ei saa öelda.
Näiteid leidudest
- Ehitamise aega ei saa tõendada ainult omaniku ütlusega. Registrisse kandmata ehitise kontrollil eeldatakse tõendite puudumisel, et ehitis on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist.
- Kaardil joonistatud hoone on registri pinnast suurem, mis võib viidata registrisse kandmata juurdeehitusele.
- Registris on varasem teatis, mille sisu tasub omavalitsusest küsida, sest see võib teed muuta.
- Ehitusprojekti ei ole, seega on kasutusteatise juures ohutuse hindamise alus ehitise audit.
Ehitusaeg otsustab tee
| Ehitamise aeg | Mida seadus ütleb | Tavaline tee |
|---|---|---|
| enne 22.07.1995 | õigusliku aluse olemasolu eeldatakse, v.a kinnistusraamatusse kandmata maal | registrisse kandmata hoone kantakse registrisse andmete esitamise teatisega, sageli koos mõõdistusprojektiga |
| 22.07.1995 – 30.06.2015 | luba võib anda või ehitamise teavitatuks lugeda ehitusseadustiku lisade 1 ja 2 järgi, erisustega | valmis hoonele kasutusteatis või kasutusluba, ehitusprojekti puudumisel ehitise audit |
| alates 01.07.2015 | erisusi ei ole | kas tagantjärele ehitusteatis või ehitusluba ning kasutusteatis või kasutusluba on võimalik, otsustab omavalitsus |
Täpsemalt juhendites kasutusluba vanale majale ja ilma loata juurdeehitus.
Mida saata
- aadress või katastritunnus,
- küsimus oma sõnadega,
- mis ja millal ehitati, kuni kolm etappi (näiteks 1985 maja, 2004 juurdeehitus, 2019 klaasitud terrass), kes ehitas ja kas oli luba või projekt,
- fotod hoonest igast küljest ja seest muudetud ruumidest,
- vanad plaanid, load ja projektid, kui on,
- käsitsi plaan mõõtudega, kui on,
- omavalitsuse kiri või ettekirjutus, kui on,
- tähtaeg, kui otsus on seotud müügi või laenuga.
Ehitisregistri andmed, kaardid ja vajadusel eri aastate ortofotod otsime ise.
Ulatus, tähtaeg ja hind
Üks hoone ja kuni kolm ehitusetappi. Hind 300 €, kogu summa ettemaksuna, eelhinnang valmib 7 päevaga pärast ettemaksu ja lähteandmete laekumist. Suurema juhtumi kohta (mitu hoonet või rohkem etappe) teeme tavalise hinnapakkumuse.
Tee edasi
Eelhinnangu viimane punkt ütleb ühe järgmise sammu, sageli ehitamise aja tõendite kogumine. Edasi tulevad tavaliselt mõõdistusprojekt, vajadusel ehitise audit ja kasutusteatis või kasutusluba. Jätkutöö pakkumuse saate soovi korral eelhinnangu üleandmise päeval.
Mida see teenus ei sisalda
- Kohapealset ülevaatust ja mõõtmist.
- Auditit ja mõõdistusprojekti.
- Taotluste koostamist ja suhtlust omavalitsusega.
Eelhinnang ei seadusta hoonet, see ütleb tee.
Korduma kippuvad küsimused
Kas eelhinnang seadustab hoone?
Ei. Hoone seadustatakse omavalitsuse menetluses. Eelhinnang ütleb, millist menetlust ja milliseid dokumente on vaja ja mis järjekorras.
Kas ilma ehitusprojektita hoonet saab seadustada?
Enne 1. juulit 2015 ehitatud hoone puhul on tee seaduses olemas: ehitusprojekti puudumisel tehakse ohutuse hindamiseks ehitise audit, mis asendab loa- või teavitamismenetluses ehitusprojekti ja ehitusdokumente. Otsuse teeb omavalitsus.
Kuidas tõendada, millal juurdeehitus ehitati?
Vanad fotod, dokumendid, ortofotod ja ehitaja andmed. Registrisse kandmata ehitise kontrollil eeldatakse piisavate tõendite puudumisel, et ehitis on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist. Tõendite piisavust ja seda, kas eeldust kohaldatakse registris oleva hoone juurdeehitusele, hindab omavalitsus.
Kas omavalitsus võib nõuda lammutamist?
Lammutamise otsustab omavalitsus järelevalve korras eelkõige siis, kui ehitis ei vasta nõuetele ja sellega kaasneb oluline või kõrgendatud oht, kui ebaseaduslik ehitamine on omanikule või naabritele kaasa toonud püsiva üleliia koormava mõju, mida ei saa piisavalt vähendada, või kui lammutamise tähtaeg on saabunud. Eelhinnang ütleb, kas Teie juhtumis on sellele viiteid.
Kas seadustamise eest tuleb maksta riigilõivu?
Kasutusteatis ja andmete esitamise teatis on lõivuvabad. Kasutusloa lõiv on elamul 30 € ja mitteelamul 60 €. Eraldi seadustamise lõivu ei ole.
Allikad ja õiguslik alus
- Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 28 lg 1, 1¹, 2, 3 ja 6 - enne 01.07.2015 ehitatud ehitis, 1995. aasta eeldus, registrisse kandmine ja ehitise audit (RT I, 11.07.2026, 104)
- Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 27 lg 3 - tõendite puudumisel eeldatakse ehitamist pärast ehitusseaduse jõustumist (RT I, 11.07.2026, 104)
- Ehitusseadustik § 132 lg 3 - millal otsustatakse ehitise lammutamine (RT I, 11.07.2026, 33)
- Riigilõivuseadus § 331³ - kasutusloa riigilõiv: elamu 30 €, mitteelamu 60 € (RT I, 11.07.2026, 166)
Meie pädevus
- Raiko Palm - diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 175366)
- Ragnar Palm - diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 241845)
- Teenindame kliente üle Eesti - vaata tehtud töid või tutvu meeskonnaga
Sisu on viimati kontrollitud · Raiko Palm, diplomeeritud ehitusinsener (tase 7)
Tellige seadustamise tee eelhinnang
Hind 300 €, valmib 7 päevaga. Kirjutage, mis ja millal ehitati, ja lisage fotod.