Juurdeehitus või ümberehitus on tehtud ilma loata: kuidas seadustada?

Kas juurdeehitus on laiendamine?

Jah. Ehitusseadustiku järgi on ehitise laiendamine ehitamine, mille käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega. Juurdeehitus, teine korrus ja keldri ehitamine hoone alla on laiendamine. Kui muudetakse kandvaid või jäigastavaid konstruktsioone ilma hoonet suurendamata, on tegu ümberehitamisega, vt ava kandvas seinas.

Mis menetlust juurdeehitus vajab?

Menetluse liik tuleb ehitusseadustiku lisast 1 ja menetlusliigi valikul lähtutakse tegevuse lõpptulemusest. Ühe- ja kahe korteriga elamu ja selle abihoone kohta:

• laiendamine kuni 33 %: hoone ehitisealune pind 20–60 m² ja kõrgus kuni 5 m, ehitusteatis. Suurem või üle 5 m kõrge hoone, ehitusteatis ja ehitusprojekt.
• laiendamine üle 33 %: 20–60 m² ja kuni 5 m kõrge hoone, ehitusteatis ja ehitusprojekt. Suurem või üle 5 m kõrge hoone, ehitusluba.
• kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge hoone laiendamine menetlust ei vaja.

Pärast ehitamist esitatakse üle 20 m² elamu ja selle abihoone kohta kasutusteatis (lisa 2). Mitteelamul ja korterelamul on read teised ja sagedamini on vaja ehitusluba ja kasutusluba.

Millal juurdeehitus tehti?

• Enne 22. juulit 1995. Selle õigusliku aluse olemasolu eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal asuva ehitise puhul. Registrisse kandmata ehitis kantakse registrisse andmete esitamise teatisega.
• 22. juulist 1995 kuni 30. juunini 2015. Ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamise või kasutamise teavitatuks ehitusseadustiku lisade 1 ja 2 järgi. Kui ehitis on valmis ja ehitusteatise- või loakohustuslikke töid ei ole vaja teha, piisab lisa 2 järgi kasutusloast või kasutusteatisest.
• Alates 1. juulist 2015. Erisusi ei ole. Kasutusloa andmine on seaduse järgi ilmselgelt võimatu eelkõige siis, kui ehitamiseks oli nõutav ehitusteatis või ehitusluba ja see puudub. Seega algab korrastamine ehituse poolest. Kas tagantjärele menetlus on võimalik, otsustab omavalitsus.

Ehitamise aja tõendavad vanad fotod, dokumendid, ortofotod ja ehitaja andmed. Registrisse kandmata ehitise kontrollil eeldatakse piisavate tõendite puudumisel, et ehitis on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist. Kas seda kohaldatakse registris oleva hoone juurdeehitusele, otsustab omavalitsus.

Millal on vaja ehitise auditit?

Enne 1. juulit 2015 ehitatud ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Kui ehitusprojekti ei ole, tehakse ohutuse hindamiseks ehitise audit, mis asendab loa- või teavitamismenetluses ehitusprojekti ja ehitusdokumente. Ilma loata juurdeehitusel on projekti harva, seega on audit tavaline osa teest, vt ehitise audit. Auditi aruandele lisatakse siis vaated, korruse plaanid ja lõiked, mistõttu on vaja ka mõõdistust.

Mis saab, kui jätta korda tegemata?

Omavalitsus teeb ehitiste üle järelevalvet ja võib anda ettekirjutuse. Lammutamise otsustab ta eelkõige siis, kui ehitis ei vasta nõuetele ja sellega kaasneb oluline või kõrgendatud oht, kui ebaseaduslik ehitamine on omanikule või naabritele kaasa toonud püsiva üleliia koormava mõju, mida ei saa piisavalt vähendada, või kui lammutamise tähtaeg on saabunud. Ettekirjutuse täitmata jätmisel võib rakendada sunniraha. Olukord tasub korda teha enne müüki, sest pärast tehingut on see uue omaniku kohustus.

Kust alustada?

1. Pange kirja, mis ja millal ehitati, ja koguge tõendid.
2. Kontrollige ehitisregistrist, mis on hoone kohta registris ja milliseid dokumente on esitatud.
3. Selgitage välja, kas juurdeehitus on kuni või üle 33 % ja mis on hoone lõplik pind ja kõrgus.
4. Seejärel tuleb mõõdistus, vajadusel audit ja teatis või luba.

Kirjaliku vastuse sammudele 2 ja 3 koos teega annab eelhinnang C registri ja Teie esitatud mõõtude põhjal, hind 300 €.

Kirjeldage, mis ja millal ehitati, ja lisage fotod. Kirjaliku tee saate 7 päevaga: seadustamise tee eelhinnang.