Mida kontrollida ehitisregistrist enne maja ostu?

Mida ehitisregister näitab ja mida mitte?

Ehitisregistri avalikus vaates on iga hoone kasutamise otstarve, ehitisealune pind, suletud netopind, kõrgus, korruste arv, esmase kasutuselevõtu aasta ja dokumentide loend. Kaardil on hoone kontuur.

Seadus ütleb, et ehitisregistri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus. Õiguslik tähendus on taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel. See tähendab, et hoone olemasolu registris ei tõenda, et selle ehitamine ja kasutamine on lubatud. Seda tõendavad dokumendid.

Mida võrrelda?

• Pind ja korrused. Võrrelge registri ehitisealust pinda ja korruste arvu kuulutusega ja kaardil joonistatud kontuuriga. Kui kontuur on registri pinnast selgelt suurem, võib majal olla registrisse kandmata juurdeehitus.
• Kasutusotstarve. Kui kuulutus müüb elamut, aga register ütleb aiamaja või suvila, või kui otstarve on registris hiljuti muudetud, vaadake, kas otstarbe muutmise kohta on kasutusteatis.
• Load ja teatised. Kui hoone on ehitatud pärast 22. juulit 1995 ja on üle 20 m², peaks dokumentide loendis selle ehitamise kohta olema ehitusluba või ehitusteatis ja kasutuselevõtu kohta kasutusluba või kasutusteatis. Ainult andmete esitamise teatis tähendab, et hoone on registrisse kantud, aga mitte tingimata, et see on lubadega ehitatud.
• Ehitusaasta. Kui aasta on märgitud oletuslikuna, ei ole kindel, kas hoone on ehitatud enne 22. juulit 1995.

Miks on 1995. aasta oluline?

Enne 22. juulit 1995 ehitatud ehitise õigusliku aluse olemasolu eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal asuva ehitise puhul. Eeldus kehtib ainult selle kohta, mis ehitati enne seda kuupäeva. Kui maja on hiljem laiendatud või sellele on ehitatud teine korrus, on vaja ka laienduse õiguslikku alust.

Kas eramaja vajab kasutusluba?

Üle 20 m² ühe- ja kahe korteriga elamu ja selle abihoone kasutuselevõtuks esitatakse ehitusseadustiku lisa 2 järgi kasutusteatis, mitte kasutusluba. Varem ehitatud majal võib olla ka kasutusluba.

Kitsendused ja naabrid

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardilt näete, kas kinnistul on näiteks elektriliini, tee või veekogu kaitse- või piiranguvöönd. Vöönd ei muuda olemasolevat maja ebaseaduslikuks, kuid piirab hilisemat laiendamist ja uute hoonete ehitamist. Vaadake ka kaugust naaberhoonetest: vana maja hinnatakse ehitamise aja nõuete järgi, uus ehitamine peab vastama kehtivatele tuleohutusnõuetele.

Mis tuleb pärast ostu Teile üle?

Omanik peab tagama ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ja nõutavate teavituste esitamise ning ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse. Kui luba või teatis puudub, on selle korda tegemine pärast tehingut Teie kohustus. Kuidas lahknevust korda teha, selgitab juhend ilma loata juurdeehitus.

Mida müüjalt küsida?

1. Kas maja on pärast ehitamist laiendatud või ümber ehitatud ja kas selleks oli luba või projekt?
2. Millal ja kes ehitas kuurid, sauna või varjualuse?
3. Miks on viimastel aastatel esitatud andmete esitamise teatisi ja kas omavalitsus on midagi nõudnud?
4. Kas on dokumente, mis tõendavad ehitusaega?
5. Kas saate anda kinnistusraamatu väljavõtte?

Register on korras. Kas maja on korras?

Registri kontroll ei ütle midagi maja tehnilise seisukorra kohta. Selleks on vaja kohapealset ülevaatust, vt ehitise audit.

Kui tehing on ees ja registris on midagi, mis ei klapi, saatke aadress ja kuulutuse link. Kirjaliku vastuse saate 7 päevaga: ostueelne eelhinnang.