Ehitusõiguslik eelhinnang
Kas maja, mida ostan, on registris ja lubadega korras?
Ehitisregistri andmetel on seaduse järgi informatiivne tähendus, õiguslik tähendus on lubadel ja teatistel. Seepärast ei piisa sellest, et maja on registris, vaid tuleb vaadata, kas iga hoone kohta on vajalik luba või teatis ja kas registri andmed vastavad tegelikule majale. Ostueelne eelhinnang teeb selle kontrolli kirjalikult iga hoone kohta ja ütleb, mis kohustused pärast tehingut Teile üle tulevad: hind 300 €, kogu summa ettemaksuna, valmib 7 päevaga pärast ettemaksu ja lähteandmete laekumist. Hinnangu koostab Raiko Palm, diplomeeritud ehitusinsener, tase 7, dokumentide ja avalike registrite põhjal, kohapeal ei käida.
Millal seda vaja on
- kuulutuses on maja suurem või korruseid on rohkem kui ehitisregistris,
- kuulutus nimetab elamut, register aiamaja või suvilat,
- kinnistul on kuure, saun või varjualune, mille ehitusaeg ja load on teadmata,
- pank või notar küsib kasutusloa või kasutusteatise järele,
- tehingu kuupäev on paigas ja tahate enne teada, mida müüjalt küsida.
Mida eelhinnang vaatab
- iga hoone ehitisregistri andmed ja dokumentide loend: ehitusluba, ehitusteatis, kasutusluba, kasutusteatis, andmete esitamise teatis,
- registri pinna võrdlus kaardil joonistatud kontuuri ja kuulutusega,
- ehitusaasta ja see, kas see on registris märgitud oletuslikuna,
- kas kehtib seaduse eeldus, et enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone õiguslik alus on olemas,
- kitsendused kinnistul (näiteks elektriliini kaitsevöönd) ja kaugus naaberhoonetest,
- mis kohustused uuele omanikule üle tulevad,
- küsimused müüjale ja mida enne tehingut kohapeal üle vaadata.
Näiteid leidudest
- Kaardil joonistatud hoone on registri pinnast suurem, mis võib viidata registrisse kandmata laiendusele.
- Aiamaja on registris hiljem muudetud elamuks, kasutusotstarbe muutmise kasutusteatist registris ei ole.
- Hilisemad kuurid ja varjualused on registrisse kantud ainult andmete esitamise teatisega, ehitusteatist ega projekti ei ole.
- Ehitusaasta on registris oletuslik, seega ei ole kindel, kas 1995. aasta eeldus kehtib.
- Osa hooneid jääb liini kaitsevööndisse, mis piirab hilisemat laiendamist.
Mis tuleb pärast ostu Teile üle
Omanik peab tagama ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ja nõutavate teavituste esitamise ning ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse. Kui mõne hoone luba või teatis puudub, on selle korda tegemine pärast tehingut uue omaniku kohustus. Eelhinnang kirjeldab korrastamise teed lühidalt. Täielik seadustamise tee on eelhinnang C.
Kohapealne seisukord on eraldi küsimus
Eelhinnang B ei vaata maja kohapeal üle ega hinda selle tehnilist seisukorda. Kui soovite enne ostu teada, mis seisukorras maja on, on vaja kohapealset ülevaatust, vt ehitise audit. Registri ja lubade kontroll on kõige kasulikum enne ülevaatust, siis teate, mida kohapeal vaadata.
Müüjale
Sama kontroll sobib müüjale, kes soovib enne kuulutust teada, mida ostja ja pank registrist näevad. Kui lahknevus leitakse, ütleb eelhinnang C, kuidas see enne tehingut korda teha.
Mida saata
- aadress või katastritunnus,
- küsimus oma sõnadega,
- müügikuulutuse link või koopia,
- müüja antud dokumendid, kui on: kasutusluba või kasutusteatis, projekt, mõõdistus, energiamärgis, kinnistusraamatu väljavõte,
- fotod (kuulutuse fotod sobivad),
- tehingu kavandatud kuupäev.
Ehitisregistri andmed, kaardid ja planeeringu otsime ise. Müüja nõusolekut ei ole vaja, sest registrid on avalikud.
Ulatus, tähtaeg ja hind
Üks kinnistu, kuni kolm hoonet. Hind 300 €, kogu summa ettemaksuna, eelhinnang valmib 7 päevaga pärast ettemaksu ja lähteandmete laekumist. Kui kinnistul on rohkem kui kolm hoonet või omavalitsus on juba soovitanud ehitise auditit, ütleme seda enne arve saatmist ja pakume auditit.
Mida see teenus ei sisalda
- Kohapealset ülevaatust ja tehnilise seisukorra hinnangut.
- Soovitust osta või mitte osta.
- Hinna, lepingu ja müüja vastutuse hinnangut ning laenuandja nõudeid.
Lepingu ja müüja vastutuse küsimustes tuleb pöörduda notari või juristi poole.
Korduma kippuvad küsimused
Kas ehitisregistri andmed tõendavad, et maja on lubadega korras?
Ei. Ehitisregistri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus. Õiguslik tähendus on lubadel, teatistel ja projekteerimistingimustel.
Kas eramaja vajab kasutusluba?
Üle 20 m² ühe- ja kahe korteriga elamu ja selle abihoone kasutuselevõtuks esitatakse kasutusteatis, mitte kasutusluba.
Mis siis, kui maja on ehitatud enne 1995. aastat?
Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone õigusliku aluse olemasolu eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal. Eeldus ei kehti hilisemate laienduste kohta.
Kas eelhinnang asendab maja ülevaatust?
Ei. See kontrollib registrit ja lube. Tehnilise seisukorra jaoks on vaja kohapealset ülevaatust.
Mida teha, kui tehing on mõne päeva pärast?
Kirjutage kuupäev vormi. Ütleme enne arve saatmist, kas jõuame.
Allikad ja õiguslik alus
- Ehitusseadustik § 61 lg 1–2 - ehitisregistri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus, õiguslik tähendus on lubadel ja teatistel (RT I, 11.07.2026, 33)
- Ehitusseadustik § 19 lg 1 p 2 ja 4 - omanik tagab lubade ja teavituste olemasolu ning korrashoiu ja kasutamise ohutuse (RT I, 11.07.2026, 33)
- Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 28 lg 1¹ - enne 22.07.1995 ehitatud ehitise õigusliku aluse eeldus (RT I, 11.07.2026, 104)
- Ehitusseadustiku lisa 2 - ühe- ja kahe korteriga elamu ja selle abihoone kasutuselevõtt kasutusteatisega (RT I, 11.07.2026, 33)
Meie pädevus
- Raiko Palm - diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 175366)
- Ragnar Palm - diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 241845)
- Teenindame kliente üle Eesti - vaata tehtud töid või tutvu meeskonnaga
Sisu on viimati kontrollitud · Raiko Palm, diplomeeritud ehitusinsener (tase 7)
Tellige ostueelne eelhinnang
Hind 300 €, valmib 7 päevaga. Saatke aadress, kuulutuse link ja tehingu kuupäev.