Mida kõigepealt kontrollida?
- Kas maja ja kõik abihooned on ehitisregistris.
- Kas registri pindala, korruste arv ja kasutusotstarve vastavad tegelikule hoonele.
- Kas juurdeehitused, ümberehitused ja saunad on registris ja kas nende kohta on teatis või luba.
- Kas valminud hoone kohta on kasutusteatis või kasutusluba.
Ehitisregistri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus. Õiguslik tähendus on lubadel, teatistel, taotlustel ja ettekirjutustel. Seepärast ei piisa registris olevast numbrist, vaja on ka dokumente, mille alusel see sinna jõudis.
Kolm tavalist olukorda
Hoone või abihoone puudub registrist
Kui hoone on ehitatud enne 22. juulit 1995, eeldatakse selle õigusliku aluse olemasolu, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal. Selline hoone kantakse registrisse andmete esitamise teatisega, mille aluseks on mõõdistusprojekt. Hilisema hoone kohta vt omavoliline ehitis.
Registris on vale pindala või korruste arv
Võrdleme registri andmeid vana projekti, inventariseerimisjooniste ja tegeliku hoonega. Kui registris on lihtsalt vale number, saab andmeid parandada. Kui maja on vahepeal suuremaks ehitatud, tuleb korda teha ka juurdeehitus, vt ilma loata juurdeehitus.
Kasutusteatis või kasutusluba puudub
Ühe- ja kahe korteriga elamu ja selle abihoone kohta on alates 1. augustist 2026 kasutusloa asemel kasutusteatis (lisa 2). Kui enne 1. juulit 2015 ehitatud maja on valmis ja ehitusteatise- või loakohustuslikke töid ei ole vaja teha, võib selle kasutamisest teavitada lisa 2 järgi. Kui ehitusprojekti ei ole, tehakse ehitise audit. Vanema maja kohta vt kasutusluba vanale majale.
Kes vastutab pärast tehingut?
Ehitusseadustiku järgi peab omanik tagama ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ja nõutavate teavituste esitamise ning ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse. Pärast tehingut on see uue omaniku kohustus. Tehingu tingimuste küsimustes tuleb pöörduda notari või juristi poole.
Mis see maksab?
- Seadustamise tee eelhinnang, kirjalik vastus, mida teha: 300 €.
- Elamu mõõdistusprojekt alates 1000 €.
- Ehitise audit elamule alates 750 €.
Kas Teie majal on vaja kõiki kolme, selgub pärast registri ja dokumentide vaatamist.
Korduma kippuvad küsimused
Kas maja saab müüa, kui kasutusluba puudub?
Tehingu enda küsimustes tuleb pöörduda notari või juristi poole. Ehitusseadustiku järgi peab omanik tagama ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike lubade ja teavituste olemasolu, seega läheb korrastamise kohustus pärast tehingut uuele omanikule. Ühe- ja kahe korteriga elamu kohta on alates 1. augustist 2026 kasutusloa asemel kasutusteatis.
Mida tähendab, kui maja puudub ehitisregistrist?
Registri andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus, õiguslik tähendus on lubadel, teatistel ja taotlustel. Registrist puudumine ei tähenda alati, et hoone on ebaseaduslik. Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone õiguslikku alust eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal, ja selline hoone kantakse registrisse andmete esitamise teatisega.
Registris on vale pindala. Kas see segab müüki?
Kui registris on lihtsalt vale number, saab andmeid parandada mõõdistusprojekti alusel. Kui maja on vahepeal suuremaks ehitatud, tuleb ka see muudatus korda teha, vt omavoliline ehitis.
Kas pank nõuab ehitise auditit?
Seda otsustab pank ise ja nõuded erinevad. Kui pank või ostja soovib hoone seisukorra kohta sõltumatut kirjalikku hinnangut, sobib ehitise audit. Enne 1. juulit 2015 ehitatud hoone puhul asendab audit loa- või teavitamismenetluses puuduvat ehitusprojekti.
Kui kaua dokumentide korrastamine võtab?
Mõõdistus ja dokumendid valmivad tavaliselt mõne nädalaga, omavalitsuse menetlusaeg lisandub. Kasutusteatise puhul võib hoonet kasutada, kui omavalitsus ei teavita kümne päeva jooksul täiendava kontrolli vajadusest. Seepärast tasub alustada enne müügikuulutust või laenutaotlust.
Kogu töö teeb diplomeeritud ehitusinsener ise, ilma vahendajata
Mõõdistuse, ehitise auditi ja dokumendid teeb ja allkirjastab diplomeeritud ehitusinsener, tase 7. Tööd vahendajale ei anta.
- Projekteerimise majandustegevusteade EEP003034 (majandustegevuse register)
- Ehitise auditi majandustegevusteade EEK001274 (majandustegevuse register)
- Raiko Palm, diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 175366)
- Ragnar Palm, diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 241845)
Allikad ja õiguslik alus
- Ehitusseadustik § 19 lg 1 p 2 ja 4 - omanik tagab lubade ja teavituste olemasolu ning kasutamise ohutuse (RT I, 11.07.2026, 33)
- Ehitusseadustik § 61 - ehitisregistri andmetel on informatiivne tähendus, lubadel ja teatistel õiguslik tähendus (RT I, 11.07.2026, 33)
- Ehitusseadustiku lisa 2 - elamu ja selle abihoone kasutusteatis (RT I, 11.07.2026, 33)
- EhS ja PlanS rakendamise seadus § 28 lg 1¹, 2, 3 ja 6 - vana hoone õiguslik alus, kasutusteatis, registrisse kandmine ja audit (RT I, 11.07.2026, 104)
Kirjeldage oma maja
Vastame ühe tööpäeva jooksul: mida on vaja teha, kui kaua see võtab ja mis see maksab.