Omavoliline ehitis: kuidas see korda teha?

Kolm küsimust enne kõike muud

1. Millal ehitati? Piirid on 22. juuli 1995 ja 1. juuli 2015. Ehitamise aja tõendavad vanad fotod, dokumendid, ortofotod ja ehitaja andmed.
2. Kas teatis või luba oli nõutav? Menetluse liik tuleb ehitusseadustiku lisast 1 ja valikul lähtutakse tegevuse lõpptulemusest. Kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge hoone ei vaja ühe- ja kahe korteriga elamu juures midagi, vt saun, kuur või garaaž ilma loata.
3. Kas luba on olemas ja kas hoone vastab sellele? Loa alusel ehitatud, aga loast erinev hoone on eraldi juhtum, vt allpool.

Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone

Selle õigusliku aluse olemasolu eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal asuva ehitise puhul. Registrisse kandmata hoone kantakse ehitisregistrisse andmete esitamise teatisega. Selleks on vaja hoone andmeid, mille annab mõõdistusprojekt.

22. juulist 1995 kuni 30. juunini 2015 ehitatud hoone

Sellisele ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamise või kasutamise teavitatuks ehitusseadustiku lisade 1 ja 2 järgi. Kui hoone on valmis ja ehitusteatise- või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, piisab lisa 2 järgi kasutusloast või kasutusteatisest.

Ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Kui projekti ei ole, tehakse ehitise audit, mis asendab loa- või teavitamismenetluses ehitusprojekti ja ehitusdokumente. Auditi tellib omanik. Ehitise audit elamule alates 750 €.

Alates 1. juulist 2015 ehitatud hoone

Erisusi ei ole. Auditi kohta, mis asendab ehitusprojekti, on säte ainult enne 1. juulit 2015 ehitatud ehitise jaoks. Hilisema hoone puhul on tavaline tee: tegeliku hoone järgi ehitusprojekt, ehitusteatis või ehitusluba lisa 1 järgi, seejärel kasutusteatis või kasutusluba lisa 2 järgi.

Kasutusloa andmine on seaduse järgi ilmselgelt võimatu eelkõige siis, kui ehitamiseks oli nõutav ehitusteatis või ehitusluba ja see puudub. Seega algab korrastamine ehituse poolest. Kas tagantjärele menetlus on võimalik, otsustab omavalitsus.

Loa alusel ehitatud, aga loast erinev hoone

Kasutusloa andmisest keeldutakse, kui ehitis ei vasta ehitusloale või kui esitatav ehitusprojekt erineb ehitamise ajal tehtud muudatuste tõttu oluliselt ehitusloa projektist. Kasutusteatise kontrollil kohaldab omavalitsus vajaduse korral samu keeldumise aluseid. Seetõttu ei aita sellises olukorras ainult audit: vaja on tegeliku hoone järgi ehitusprojekti ja uut ehitusluba või ehitusteatist, seejärel kasutusteatist või kasutusluba.

Ühe- ja kahe korteriga elamu: kasutusteatis, mitte kasutusluba

Alates 1. augustist 2026 on ehitusseadustiku lisas 2 elamu (koodid 11100 ja 11210) ja selle abihoone kohta kõigis suurustes püstitamisel, ümberehitamisel, laiendamisel ja kasutusotstarbe muutmisel kasutusteatis. Kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge hoone kohta ei ole midagi vaja. Ehitusprojekti selle tabeli järgi kasutusteatisega ei esitata. Omavalitsus võib kasutusteatist täiendavalt kontrollida, siis lähtutakse kasutusloa menetluse tähtajast ja keeldumise alustest.

Tuleohutuse seaduse järgi kooskõlastab omavalitsus teatise menetluses Päästeametiga siis, kui koos teatisega on vaja esitada ehitusprojekt. Üksikelamu, suvila, aiamaja ja elamu abihoone puhul võib omavalitsus Päästeameti kooskõlastuse võtmata jätta, kui ta saab tuleohutusnõudeid ise hinnata ja need on täidetud. Kumba teed omavalitsus valib, otsustab tema. Kas Teie hoone vajab kasutusteatist või kasutusluba, vaadake tabelist „Kumba Teie hoone vajab?“.

Mis saab, kui jätta korda tegemata?

Omavalitsus teeb ehitiste üle järelevalvet ja võib anda ettekirjutuse. Lammutamise otsustab ta eelkõige siis, kui ehitis ei vasta nõuetele ja sellega kaasneb oluline või kõrgendatud oht, kui ebaseaduslik ehitamine on omanikule või naabritele kaasa toonud püsiva üleliia koormava mõju, mida ei saa piisavalt vähendada, või kui lammutamise tähtaeg on saabunud. Ettekirjutuse täitmata jätmisel võib rakendada sunniraha.

Kust alustada?

1. Pange kirja, mis ja millal ehitati, ja koguge tõendid.
2. Vaadake ehitisregistrist, mis on hoone kohta kirjas ja mis dokumendid on esitatud.
3. Selgitage välja hoone ehitisealune pind ja kõrgus pärast ehitamist.
4. Seejärel tuleb mõõdistus, enne 1. juulit 2015 ehitatud hoonel vajadusel audit, ja teatis või luba.

Kirjaliku vastuse, milline tee Teie hoonele sobib, annab seadustamise tee eelhinnang, hind 300 €. Juurdeehituse kohta vt eraldi ilma loata juurdeehitus.